“3·17新政”兩月考：“買(mǎi)房者已不敢出手”

華夏時(shí)報(bào)記者 楊仕省 北京報(bào)道

北京一套80多平米的房子，在“3·17新政”前掛牌報(bào)價(jià)700萬(wàn)，有人要680萬(wàn)買(mǎi)，業(yè)主沒(méi)賣(mài)，但“3·17新政”之后，買(mǎi)房看房的人少了，房主最后以630萬(wàn)的價(jià)格成交。而今，這樣的故事在北京一夜之間驟增。

《華夏時(shí)報(bào)》記者實(shí)地走訪了解到，相比于2017年初春北京一路高歌猛漲的房?jī)r(jià)不同，最近兩個(gè)月，北京的房?jī)r(jià)陡轉(zhuǎn)直下，讓購(gòu)房者靜待觀望，讓房產(chǎn)中介與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商陷入焦灼。

5月網(wǎng)簽繼續(xù)回落

2月的一個(gè)周末，北京有四處樓盤(pán)項(xiàng)目同時(shí)開(kāi)售，均在一日內(nèi)售罄。南五環(huán)外一處近200套房源的豪宅接近7.3萬(wàn)至8萬(wàn)元/平米的單價(jià)出售，這一售價(jià)也創(chuàng)下了當(dāng)時(shí)的新高。

中信建投的數(shù)據(jù)顯示，在北京，開(kāi)年房?jī)r(jià)環(huán)比上漲4.6%，2月份以后北京二手房成交量環(huán)比增長(zhǎng)75%，成交均價(jià)超過(guò)6萬(wàn)/平米。直到3月中旬，迅猛的房市行情被最嚴(yán)厲的新政擊破。

2017年全國(guó)兩會(huì)結(jié)束后的第二天，北京“3·17新政”橫空出世。其規(guī)定，企業(yè)購(gòu)買(mǎi)的住房須滿(mǎn)3年才能交易。緊接著，監(jiān)管者還出臺(tái)一系列組合拳，包括針對(duì)商住項(xiàng)目限售停貸；銀行收緊房貸上調(diào)利率；并開(kāi)始約談中介高管。

北京的房市變化立竿見(jiàn)影。據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家統(tǒng)計(jì)，2017年4月北京全市新建商品住宅環(huán)比下滑9.9%，同比下滑48.9%；二手住宅共成交16794套，環(huán)比下降35.12%。

另?yè)?jù)數(shù)據(jù)顯示，4月北京新建商品住宅價(jià)格同比漲幅從20.6%縮至17.4%，環(huán)比從0.4%降至0.2%；二手房市場(chǎng)亦明顯降溫，環(huán)比漲幅從3月的2.2%降至持平。

需要指出的是，新房方面，去年12月底北京提出的要求是：要保證房?jī)r(jià)環(huán)比不漲，當(dāng)時(shí)依據(jù)的就是10月的價(jià)格，即均價(jià)3.82萬(wàn)元/平米。不過(guò)，調(diào)控的效果直到今年4月才開(kāi)始顯現(xiàn)，北京新房均價(jià)為3.79萬(wàn)元/平米，相比去年10月下降了1個(gè)百分點(diǎn)；5月1日至15日，北京新房均價(jià)約3.78萬(wàn)元/平米，相比4月略有下降。

不過(guò)，上海房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)高級(jí)經(jīng)濟(jì)師顧海波對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，相比新房，二手房的數(shù)據(jù)更能體現(xiàn)調(diào)控的效果。數(shù)據(jù)顯示，5月1日至15日，北京二手房累計(jì)網(wǎng)簽4756套，比上月同期下降39.3%，日均網(wǎng)簽量下降到317套，比新政前下跌了一半。

《華夏時(shí)報(bào)》記者走訪北京朝陽(yáng)區(qū)的雙井、大望路、百子灣等區(qū)域亦發(fā)現(xiàn)，自“3·17新政”以來(lái)，北京的房屋交易出現(xiàn)了前所未有的7連降，其中4月份鏈家多個(gè)門(mén)店銷(xiāo)售業(yè)績(jī)幾乎為零。

“現(xiàn)在，賣(mài)家都可以談價(jià)格，降個(gè)10萬(wàn)、8萬(wàn)的也不成問(wèn)題。”一中介銷(xiāo)售人員向記者透露。“3·17新政”打亂了購(gòu)房者、中介的既定計(jì)劃，使得中介洗牌、買(mǎi)賣(mài)膠著。鏈家官網(wǎng)上顯示，從3月22日到5月15日，位于回龍觀的一個(gè)在售房屋售價(jià)幾經(jīng)下調(diào)，總價(jià)從500萬(wàn)元調(diào)至460萬(wàn)元，但至今還未成交。

“我4月份開(kāi)始在北京通州及北京多個(gè)周邊城市看了若干個(gè)樓盤(pán)，但至今也不敢下手。”5月17日，欲在北京及周邊買(mǎi)房的龐曉俊告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，這與此前形成鮮明的對(duì)比，以前凡是中介推薦的房子，買(mǎi)家根本來(lái)不及到達(dá)房源現(xiàn)場(chǎng)，房子已被其他購(gòu)房者加價(jià)搶走。

組合拳

“3·17新政”后，北京市場(chǎng)的房屋中介機(jī)構(gòu)也受到政府嚴(yán)管。

3月23日，北京市住建委召集鏈家、我愛(ài)我家、麥田、愛(ài)屋吉屋、中原地產(chǎn)等十大中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人，進(jìn)行集體約談，強(qiáng)調(diào)逢“漲”必查、逢“炒”必辦。隨后出現(xiàn)的事實(shí)是，中介關(guān)門(mén)潮來(lái)了。5月9日，鏈家集團(tuán)宣布已累計(jì)關(guān)閉87家門(mén)店。

此前一天，3月22日，北京地稅局、住建委發(fā)布公告，北京購(gòu)房資格審核中的納稅記錄更改為“連續(xù)5年（含）以上在本市繳納個(gè)人所得稅”。

更大的打擊則在3月26日晚間，北京出臺(tái)商住房新政。其規(guī)定：在建（含在售）商辦類(lèi)項(xiàng)目只能出售給公司，購(gòu)買(mǎi)之前已銷(xiāo)售的商辦資格和購(gòu)買(mǎi)普通住宅一致，買(mǎi)房人需要5年社保記錄，但不能使用商業(yè)銀行貸款，且必須全款購(gòu)買(mǎi)。相比此前，此次北京出臺(tái)的商住政策趨嚴(yán)的程度空前。

在北京市場(chǎng)，“商改住”類(lèi)住宅產(chǎn)品成交量在去年超出普通住宅。且易居研究院智庫(kù)中心數(shù)據(jù)顯示，僅3月17日至26日，商辦項(xiàng)目成交了2542套，但到“3·26商辦新政”出臺(tái)后，市場(chǎng)速凍，每日成交量多為個(gè)位數(shù)，甚至是零。

對(duì)此，亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示，北京的商住新規(guī)將未建、在建、在售及二手商辦產(chǎn)品全部囊括，完全阻斷了個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商辦產(chǎn)品的渠道。過(guò)去十年，北京地區(qū)成交了大約40萬(wàn)套左右的商住類(lèi)物業(yè)，現(xiàn)在的庫(kù)存量介于7萬(wàn)-9萬(wàn)套之間，意味著這些項(xiàng)目的市場(chǎng)交易規(guī)模至少在2500億以上。

雷霆重拳落下，北京的商住房進(jìn)入冰凍期。在商住項(xiàng)目——泰禾中央廣場(chǎng)售樓大廳，除了值班的前臺(tái)和保安，空無(wú)一人。“目前，這一片區(qū)域沒(méi)住什么人，很冷清?！必?fù)責(zé)接待的工作人員坦言，這種情況持續(xù)了快兩個(gè)月。記者隨后走訪了集中于北京五環(huán)外的多家商鋪，場(chǎng)面同樣冷清。

此外，金融的調(diào)控更是遏制了房地產(chǎn)市場(chǎng)的命門(mén)。

北京市銀監(jiān)局最新的數(shù)據(jù)顯示，房貸發(fā)放規(guī)模及房貸審批數(shù)量雙雙大幅下降。如4月第二周至第四周，其轄內(nèi)商業(yè)銀行發(fā)放個(gè)人住房貸款共153.28億元，平均周環(huán)比下降20%；個(gè)人住房貸款審批數(shù)量分別為4456筆、3944筆、3188筆，周環(huán)比連續(xù)下降近兩成。自 “五一”假期過(guò)后，北京多家銀行取消首套房利率優(yōu)惠，二套房則執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮20%，25年以上的住房貸款也停止審批?！氨本┓康禺a(chǎn)的盛宴不再?！鳖櫤２ǜ锌?。